O falecido deixou imóvel sem escritura ou sem matrícula? O inventário não trava — mas a ordem das providências decide quanto a família vai gastar. Os três caminhos, explicados.
Toda família do interior conhece a cena: o pai faleceu, deixou a casa — "comprada de fulano há trinta anos" — e na hora do inventário descobre-se que o imóvel nunca foi registrado. Ou não tem matrícula, ou a matrícula ainda está no nome de alguém que ninguém sabe onde mora. O inventário trava? Não — mas precisa de estratégia. Este artigo explica os três caminhos possíveis e por que a ordem das providências é a decisão mais importante.
O inventário transfere aos herdeiros o que estava no nome do falecido. Se o imóvel não estava registrado no nome dele, o cartório de registro não tem como registrar a partilha daquele bem: formalmente, o falecido não era o proprietário — por mais que tenha comprado, pago e morado a vida inteira. O que ele deixou, juridicamente, foram direitos: a posse, o direito de exigir a escritura, o direito de usucapir. E são esses direitos que a sucessão transmite.
| Caminho | Como funciona | Quando costuma ser o melhor |
|---|---|---|
| 1. Regularizar antes, inventariar depois | Conclui-se a pendência (registrar escritura já lavrada, obter a escritura devida, adjudicação compulsória) em nome do falecido/espólio — e então o inventário corre normalmente. | Quando falta pouco para a regularidade e o custo é baixo. |
| 2. Usucapião pelos herdeiros | Os herdeiros somam a posse do falecido à sua (a posse se transmite — art. 1.207 do CC) e usucapem, em cartório ou em juízo. O inventário trata dos demais bens. | Quando a cadeia de vendedores se perdeu ou obter escritura é inviável. |
| 3. Partilhar os direitos | O inventário parte os direitos possessórios ou aquisitivos sobre o imóvel; a regularização (usucapião, adjudicação) é feita depois, já pelos herdeiros definidos. | Quando o inventário tem pressa (outros bens, pensões, prazos) e a regularização pode esperar. |
A escolha envolve contas: ITCMD e eventual ITBI, emolumentos de cada procedimento, prazos e o risco de conflito entre herdeiros. O caminho mais barato num caso é o mais caro no outro — por isso a análise vem antes de qualquer protocolo.
Um alerta importante: os prazos da sucessão correm independentemente da situação do imóvel. O Código de Processo Civil manda instaurar o inventário em até 2 meses da abertura da sucessão (art. 611). E, em Minas Gerais, o atraso nas providências do ITCMD gera multa que cresce com o tempo — além de o imposto seguir devido com atualização. Esperar "resolver o imóvel primeiro" sem abrir o inventário costuma ser o erro mais caro de todos: as duas frentes podem — e normalmente devem — andar juntas.
Com esse material, dá para responder em pouco tempo às três perguntas que definem tudo: o que exatamente o falecido deixou (propriedade ou direitos), qual caminho regulariza mais barato, e em que ordem inventário e regularização devem correr.
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Conteúdo informativo, nos termos do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Este artigo não substitui a análise do caso concreto por advogado.
Sucessões e regularização de imóveis são as especialidades do escritório — tratadas como um projeto único, com custos estimados por escrito.